Commento a Cass. civ., Sez. II, Ordinanza 17 luglio 2025 n. 19923
In breve
La Corte di Cassazione chiarisce che la mancanza del certificato di agibilità al momento della vendita di un immobile non comporta automaticamente il diritto dell’acquirente al risarcimento del danno. Se l’irregolarità è stata sanata successivamente e l’immobile possiede i requisiti sostanziali di agibilità, il danno non può ritenersi presunto ma deve essere provato in concreto. La sentenza offre indicazioni di rilievo sia sul piano sostanziale, in tema di responsabilità del venditore, sia sul piano processuale, con riferimento all’onere di allegazione e alla specificità della domanda risarcitoria.
Il caso esaminato dalla Corte di Cassazione
La decisione trae origine da una compravendita immobiliare stipulata nel 2013. Dopo il rogito, l’acquirente scopriva che l’immobile era privo del certificato di agibilità e presentava alcune difformità edilizie, in particolare in relazione alle finestre e alle distanze tra edifici. Nel 2016 veniva introdotto il giudizio, con domanda di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali e di riduzione del prezzo.
Nel frattempo, tuttavia, il certificato di agibilità era stato regolarmente rilasciato nel giugno 2014. Questo dato fattuale ha assunto un ruolo centrale nella valutazione della controversia. Dopo una prima pronuncia del Tribunale che aveva dichiarato improcedibili le domande per una questione legata alla mediazione, la Corte d’Appello di Milano riformava la decisione sul rito, ma rigettava le domande nel merito. La Cassazione ha confermato integralmente tale esito.
La mancanza dell’agibilità e l’assenza di un danno automatico
Il cuore della pronuncia riguarda il rapporto tra mancanza del certificato di agibilità e risarcimento del danno. La Suprema Corte ribadisce un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità: il certificato di agibilità è certamente un elemento rilevante ai fini della normale commerciabilità dell’immobile, ma la sua assenza non determina di per sé un danno risarcibile.
Secondo la Cassazione, quando l’immobile è dotato dei requisiti sostanziali di sicurezza, salubrità e igiene, e l’irregolarità riguarda esclusivamente il profilo amministrativo, il successivo rilascio del certificato è idoneo a eliminare le conseguenze negative lamentate dall’acquirente. In questa prospettiva, non può parlarsi né di vendita di un bene radicalmente diverso da quello pattuito, né di un inadempimento tale da giustificare automaticamente il risarcimento.
Il danno, in altri termini, non è “in re ipsa”. La semplice mancanza del documento al momento del rogito non consente di presumere una perdita economica, soprattutto quando l’agibilità viene ottenuta in un momento successivo senza la necessità di interventi strutturali rilevanti.
Agibilità sanata dopo il rogito e “non commerciabilità” del bene
Particolarmente significativo è il passaggio in cui la Corte affronta il tema del cosiddetto danno da non commerciabilità dell’immobile. L’acquirente aveva sostenuto che l’assenza del certificato avesse reso il bene di fatto invendibile. La Cassazione, però, osserva che la non commerciabilità non può essere desunta in via astratta dalla sola irregolarità documentale.
Perché possa configurarsi un danno risarcibile, è necessario dimostrare che l’immobile, in concreto, abbia subito una diminuzione di valore o che l’acquirente abbia sostenuto costi specifici e documentati per la regolarizzazione. Nel caso deciso, il giudice di merito aveva accertato che tale prova non era stata fornita. La sanatoria intervenuta prima dell’inizio del giudizio ha quindi escluso la sussistenza di un pregiudizio effettivo.
La sentenza si colloca in linea di continuità con altri arresti recenti della Suprema Corte, che negano ogni automatismo risarcitorio e valorizzano l’accertamento concreto del danno, soprattutto nei casi di irregolarità meramente formali.
Mancanza di agibilità e vendita di aliud pro alio
Un ulteriore profilo affrontato riguarda la possibilità di qualificare la vendita come aliud pro alio. La Cassazione esclude nettamente questa ricostruzione, chiarendo che tale figura ricorre solo quando il bene venduto è ontologicamente diverso da quello promesso o risulta inidoneo all’uso pattuito.
Nel caso in esame, l’immobile non presentava carenze strutturali o funzionali tali da impedirne l’utilizzo secondo la destinazione prevista. La mancanza del certificato di agibilità, successivamente sanata, non incideva sulla sostanza del bene ma solo su un profilo amministrativo. Di conseguenza, non era configurabile una vendita di cosa diversa, con tutte le conseguenze più gravi che ne deriverebbero in termini di risoluzione del contratto.
Questo passaggio rafforza una distinzione fondamentale nella giurisprudenza immobiliare tra difetti sostanziali, che possono giustificare rimedi incisivi, e irregolarità formali, che richiedono invece una valutazione più rigorosa dell’effettivo pregiudizio subito.
Difformità edilizie e genericità della domanda risarcitoria
Accanto ai profili sostanziali, la sentenza offre spunti di grande interesse sul piano processuale. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile la domanda di risarcimento relativa alle difformità delle finestre e delle distanze tra edifici, ritenendola formulata in modo generico.
Secondo i giudici, l’attore non aveva indicato con precisione quali fossero le violazioni edilizie, né in che modo esse avessero inciso sul valore o sull’utilizzabilità dell’immobile. La Corte sottolinea che l’onere di allegazione dei fatti costitutivi della domanda grava interamente sulla parte attrice e non può essere assolto in modo approssimativo o mediante generici richiami a presunte irregolarità.
Di particolare rilievo è anche il chiarimento sui limiti delle memorie ex articolo 183 del codice di procedura civile. Tali atti, precisa la Cassazione, sono destinati all’articolazione dei mezzi di prova e non possono essere utilizzati per colmare lacune originarie nella formulazione della domanda. Se la pretesa risarcitoria è generica fin dall’atto introduttivo, essa resta tale e non può essere sanata in corso di causa.
Considerazioni conclusive
La sentenza 19923 del 2025 rappresenta un punto fermo in materia di compravendita immobiliare e certificato di agibilità. Da un lato, tutela il venditore da pretese risarcitorie fondate su automatismi e presunzioni astratte. Dall’altro, richiama l’acquirente a un rigoroso onere di prova, sia sul piano sostanziale che su quello processuale.
Il messaggio della Cassazione è chiaro: la mancanza dell’agibilità non equivale, di per sé, a un danno risarcibile. Occorre verificare la natura dell’irregolarità, valutare se sia stata sanata e accertare in concreto l’esistenza di un pregiudizio economico. In assenza di tali elementi, la domanda non può trovare accoglimento.
Domande frequenti
Si può vendere un immobile senza certificato di agibilità?
Sì, la vendita è valida, ma l’assenza del certificato può assumere rilievo ai fini della responsabilità contrattuale se incide concretamente sull’utilizzabilità o sul valore del bene.
La sanatoria successiva elimina sempre il danno?
Non automaticamente, ma può escluderlo se dimostra che l’immobile era sostanzialmente conforme e che l’acquirente non ha subito un pregiudizio concreto.
Quando si parla di aliud pro alio?
Solo se l’immobile è strutturalmente inidoneo all’uso pattuito o presenta carenze insanabili che lo rendono diverso da quello promesso.
È sufficiente allegare la mancanza dell’agibilità per ottenere il risarcimento?
No, il danno deve essere provato in modo specifico, ad esempio dimostrando una perdita di valore o costi sostenuti.
Le difformità edilizie vanno sempre indicate nel dettaglio?
Sì, una domanda risarcitoria generica è inammissibile e non può essere integrata successivamente con le memorie istruttorie.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali essenziali
Articolo 1477 codice civile
Articolo 1490 codice civile
D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia)
Cass. civ., Sez. II, 19 febbraio 2025, dep. 17 luglio 2025
Cass. civ., Sez. II, n. 23386/2023
Cass. civ., Sez. II, n. 23604/2023