Scoprire un immobile non conforme al momento del rogito può mettere in discussione mesi di trattative. La vendita è ancora possibile? La risposta non è un semplice sì o no: dipende dalla natura dell’irregolarità, dai documenti disponibili e dagli accordi conclusi tra venditore e acquirente.
In breve
- La conformità catastale e la regolarità urbanistico-edilizia non sono la stessa cosa.
- Una difformità urbanistica non determina sempre la nullità della compravendita.
- La planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto nei casi previsti dalla legge.
- Prima di stipulare occorre capire se l’irregolarità è una tolleranza, è sanabile oppure richiede il ripristino.
- Se esiste già un preliminare, il rinvio del rogito può avere conseguenze economiche e contrattuali.
- Acquistare consapevolmente non elimina automaticamente sanzioni, ordini di demolizione o difficoltà nella futura rivendita.
Indice
- Che cosa significa immobile non conforme
- Si può rogitare ugualmente?
- Conformità catastale e regolarità urbanistica
- Che cosa controlla il notaio
- Cosa fare quando il problema emerge prima del rogito
- Le possibili soluzioni
- Responsabilità del venditore e diritti dell’acquirente
- L’effetto del Decreto Salva Casa
- Checklist prima della stipula
- Domande frequenti
Che cosa significa immobile non conforme?
L’espressione “immobile non conforme” viene utilizzata per indicare situazioni molto diverse tra loro.
Può esserci una parete interna spostata rispetto alla planimetria, una finestra realizzata in posizione diversa, una veranda chiusa senza titolo, un ampliamento non autorizzato oppure un cambio di destinazione d’uso mai regolarizzato.
Per valutare il problema bisogna distinguere almeno tre piani:
- conformità catastale, cioè corrispondenza tra lo stato reale e i dati e le planimetrie depositati in Catasto;
- regolarità urbanistico-edilizia, relativa ai titoli che hanno autorizzato la costruzione e le successive modifiche;
- agibilità, che riguarda, tra gli altri aspetti, sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
Un aggiornamento catastale, da solo, non sana un’opera priva del necessario titolo edilizio.
Immobile non conforme: si può rogitare ugualmente?
In alcuni casi sì, ma questa possibilità non deve essere confusa con l’assenza di rischi.
L’articolo 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 prevede specifiche ipotesi di nullità degli atti relativi a edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985. Negli atti devono risultare, mediante dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire, del permesso in sanatoria o degli altri titoli indicati dalla legge.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno qualificato questa nullità come “testuale”. Secondo la Corte, se nell’atto è indicato un titolo edilizio realmente esistente e riferibile all’immobile, il contratto non è automaticamente nullo per il solo fatto che l’edificio presenti difformità rispetto a quel titolo.
Questo principio non significa, però, che ogni immobile abusivo possa essere venduto senza conseguenze. L’irregolarità resta rilevante sotto il profilo amministrativo e contrattuale e può comportare:
- sanzioni;
- ordine di demolizione o ripristino;
- costi di regolarizzazione;
- difficoltà nell’ottenimento del mutuo;
- riduzione del valore dell’immobile;
- responsabilità del venditore;
- contenzioso tra le parti.
Attenzione
Validità del rogito e regolarità edilizia sono questioni differenti. Un atto può non essere nullo e, nello stesso tempo, avere per oggetto un immobile esposto a conseguenze amministrative o a contestazioni dell’acquirente.
Conformità catastale e regolarità urbanistica: perché non vanno confuse
L’articolo 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52 stabilisce che gli atti di trasferimento relativi alle unità immobiliari urbane devono contenere, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato.
Il controllo catastale non sostituisce quello urbanistico.
Il Catasto ha principalmente funzione fiscale e descrittiva. La planimetria può rappresentare fedelmente l’appartamento e, tuttavia, raffigurare opere non autorizzate dal Comune. All’opposto, un intervento può essere stato regolarmente assentito, ma non ancora recepito nella planimetria catastale.
Esempio pratico
Il proprietario chiude una terrazza e aggiorna successivamente la planimetria catastale. La sagoma rappresentata in Catasto corrisponde alla realtà, ma la chiusura non risulta autorizzata da alcun titolo edilizio.
L’immobile è catastalmente rappresentato in modo corretto, ma ciò non dimostra la sua regolarità urbanistico-edilizia.
Che cosa controlla realmente il notaio?
Il notaio verifica la validità giuridica dell’atto, la titolarità del bene, le formalità pregiudizievoli e la presenza delle dichiarazioni richieste dalla legge.
In materia catastale, prima della stipula, deve individuare gli intestatari catastali e verificarne la corrispondenza con le risultanze dei registri immobiliari.
Il notaio, tuttavia, non effettua normalmente un sopralluogo e non sostituisce il tecnico incaricato di confrontare:
- stato reale dell’immobile;
- progetto originario;
- varianti;
- CILA, SCIA e permessi di costruire;
- eventuali sanatorie;
- planimetrie catastali;
- documentazione sull’agibilità.
Quando emerge una criticità sostanziale, il notaio può richiedere chiarimenti o documenti ulteriori e valutare se sussistano le condizioni giuridiche per ricevere l’atto. Il controllo tecnico dovrebbe quindi essere svolto prima di arrivare alla stipula.
Cosa fare se la difformità viene scoperta pochi giorni prima del rogito?
La prima regola è non improvvisare una soluzione e non limitarsi a correggere la planimetria catastale.
Occorre incaricare un tecnico abilitato di ricostruire lo stato legittimo dell’immobile e qualificare esattamente l’opera. In particolare, sarà necessario verificare:
- quale titolo ha autorizzato la costruzione;
- quali interventi successivi risultano depositati;
- quando è stata realizzata la difformità;
- se si tratta di una tolleranza prevista dalla legge;
- se l’opera può essere regolarizzata;
- se è necessario il ripristino;
- se vi sono vincoli paesaggistici, culturali, strutturali o condominiali.
Parallelamente, occorre esaminare il preliminare di compravendita, la proposta accettata e le eventuali dichiarazioni rese dal venditore.
Quali soluzioni sono possibili?
La risposta dipende dall’esito dell’accertamento tecnico e dalla volontà delle parti.
Regolarizzazione prima del rogito
Quando ne ricorrono i presupposti, il venditore può avviare una procedura di sanatoria o presentare la pratica necessaria. Dopo la regolarizzazione edilizia, può essere richiesto anche l’aggiornamento catastale.
La sanabilità non può essere presunta. Deve essere verificata secondo la disciplina nazionale, regionale e comunale applicabile al caso concreto.
Ripristino dello stato autorizzato
Se l’opera non è sanabile, può essere necessario demolirla o riportare l’immobile alla configurazione legittima. Solo dopo il ripristino il tecnico potrà procedere agli eventuali adempimenti edilizi e catastali.
Rinvio concordato della stipula
Venditore e acquirente possono concordare per iscritto una nuova data, indicando:
- attività da eseguire;
- soggetto che sosterrà i costi;
- termine per la regolarizzazione;
- sorte della caparra;
- conseguenze del mancato esito della pratica.
Un generico accordo verbale rischia di creare ulteriori contestazioni.
Vendita con irregolarità conosciuta
In alcune situazioni la vendita può essere valutata anche senza preventiva eliminazione della difformità, purché l’atto sia giuridicamente ricevibile e l’acquirente riceva informazioni complete.
Questa scelta richiede particolare cautela. L’accordo tra privati non rende lecita l’opera e non vincola il Comune, che conserva i propri poteri di vigilanza e sanzione.
Se il rogito salta, chi è responsabile?
La risposta dipende dal contenuto degli accordi e dalla gravità dell’inadempimento.
Se il venditore aveva promesso un immobile regolare o aveva dichiarato l’assenza di difformità, la scoperta di un abuso può legittimare l’acquirente a rifiutare la stipula e a utilizzare i rimedi previsti dal contratto e dal Codice civile.
Il venditore è tenuto a consegnare anche i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso del bene. Inoltre, risponde dei vizi che rendano la cosa inidonea all’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La mancanza delle qualità promesse o essenziali può consentire, nei presupposti di legge, di domandare la risoluzione.
A seconda del caso, possono assumere rilievo:
- l’esatto contenuto della proposta e del preliminare;
- le dichiarazioni del venditore;
- la conoscenza dell’irregolarità da parte dell’acquirente;
- la sanabilità dell’opera;
- il costo della regolarizzazione;
- l’incidenza sul valore e sull’utilizzabilità del bene;
- l’eventuale termine essenziale previsto per il rogito.
Quali rischi corre l’acquirente dopo l’acquisto?
La firma dell’atto non cancella l’abuso.
Il nuovo proprietario può trovarsi nella necessità di regolarizzare o rimuovere le opere e può incontrare ostacoli in caso di ristrutturazione, richiesta di mutuo o futura rivendita.
La Cassazione, con ordinanza n. 28765 del 7 novembre 2024, ha affrontato un caso di abusi taciuti dal venditore. La Corte ha ritenuto compatibili il rimborso delle spese necessarie per eliminare le opere abusive e il risarcimento relativo al deprezzamento residuo del bene, poiché si tratta di pregiudizi distinti.
La conoscenza dell’irregolarità e le clausole inserite nel contratto possono incidere sui rapporti tra venditore e acquirente, ma non eliminano automaticamente le conseguenze previste dalla disciplina edilizia.
Mancanza di agibilità: il rogito è nullo?
L’assenza dell’agibilità non determina automaticamente la nullità della vendita.
L’articolo 24 del d.P.R. n. 380/2001 disciplina la segnalazione certificata di agibilità, riferita alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità dell’opera al progetto.
Secondo Cassazione civile, sentenza n. 23604 del 2 agosto 2023, occorre distinguere tra:
- difformità insanabili che rendono l’immobile inidoneo alla funzione pattuita;
- difformità sanabili;
- semplice ritardo nella conclusione della pratica amministrativa.
Solo una valutazione concreta consente di stabilire se vi siano i presupposti per la risoluzione, la riduzione del prezzo o il risarcimento.
Cosa ha cambiato il Decreto Salva Casa?
Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, ha modificato diverse disposizioni del Testo unico dell’edilizia, intervenendo sullo stato legittimo, sulle tolleranze costruttive ed esecutive e sulle procedure relative ad alcune difformità. La legge di conversione è entrata in vigore il 28 luglio 2024.
Tra le disposizioni da verificare rientrano:
- articolo 9-bis, sullo stato legittimo;
- articolo 34-bis, sulle tolleranze;
- articolo 34-ter, relativo a particolari difformità pregresse;
- articolo 36, sull’accertamento di conformità;
- articolo 36-bis, relativo ad alcune parziali difformità e variazioni essenziali.
Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti ha pubblicato il 30 gennaio 2025 apposite linee di indirizzo. Il documento chiarisce che le disposizioni sono auto-applicative, ferma restando la legislazione regionale di dettaglio nei limiti consentiti.
Attenzione
Il Salva Casa non ha introdotto una regolarizzazione automatica di qualsiasi abuso. Ogni difformità deve essere qualificata e verificata sulla base dell’epoca di realizzazione, del titolo originario, della normativa applicabile e degli eventuali vincoli.
Checklist prima di confermare il rogito
Per il venditore
- Far eseguire l’accesso agli atti comunali.
- Confrontare i titoli edilizi con lo stato dei luoghi.
- Verificare la planimetria catastale.
- Raccogliere agibilità e documentazione tecnica disponibile.
- Informare tempestivamente acquirente e notaio.
- Formalizzare per iscritto eventuali rinvii o nuovi accordi.
Per l’acquirente
- Non affidarsi soltanto alla planimetria catastale.
- Far controllare l’immobile da un tecnico di fiducia.
- Verificare le clausole sulla regolarità contenute nel preliminare.
- Chiedere una stima scritta di tempi e costi della soluzione tecnica.
- Valutare l’effetto della difformità sul mutuo.
- Non sottoscrivere dichiarazioni non pienamente comprese.
Domande frequenti
Una piccola difformità impedisce sempre il rogito?
No. Occorre verificare se costituisca una tolleranza, se richieda una pratica edilizia o catastale e se incida sulle dichiarazioni obbligatorie contenute nell’atto.
È sufficiente aggiornare la planimetria catastale?
No. L’aggiornamento catastale fotografa lo stato del bene, ma non sana un’opera realizzata senza il necessario titolo edilizio.
Il notaio certifica la regolarità urbanistica?
Non in senso tecnico. Il notaio verifica gli aspetti giuridici e le dichiarazioni richieste dalla legge, mentre il confronto tra stato dei luoghi e titoli edilizi richiede normalmente l’attività di un tecnico abilitato.
Il venditore deve pagare la sanatoria?
Non esiste una risposta valida per ogni caso. L’obbligo dipende dal contratto e dalle dichiarazioni rese. Nella prassi, se è stata promessa la regolarità dell’immobile, la soluzione viene normalmente richiesta al venditore, salvo diverso accordo.
L’acquirente può accettare una casa con difformità?
Può accettare consapevolmente determinate condizioni, se la stipula è legalmente possibile. L’accettazione non sana l’abuso e non impedisce all’amministrazione di applicare le misure previste dalla legge.
Un immobile abusivo può essere venduto?
La difformità non determina sempre la nullità dell’atto. Devono però essere rispettate le prescrizioni urbanistiche e catastali richieste per la stipula. Restano inoltre le conseguenze amministrative dell’abuso e le eventuali responsabilità contrattuali.
Cosa accade alla caparra se il rogito non viene stipulato?
Dipende dalla causa della mancata stipula, dal contenuto del preliminare e dall’imputabilità dell’inadempimento. Prima di trattenere la caparra o chiederne il doppio è opportuno verificare contratto, comunicazioni tra le parti e natura della difformità.
Conclusioni
Scoprire una difformità a pochi giorni dal rogito non significa necessariamente che la vendita sia definitivamente compromessa. Significa, però, che occorre interrompere le rassicurazioni generiche e accertare con precisione la situazione tecnica e contrattuale.
La soluzione può consistere in una sanatoria, in un aggiornamento catastale, nel ripristino dell’immobile, nel rinvio concordato della stipula o, nei casi più gravi, nell’attivazione dei rimedi previsti dal contratto e dalla legge.
Il passaggio decisivo è coordinare il lavoro del tecnico, del notaio e del legale, così da evitare che una difformità apparentemente marginale si trasformi in una richiesta di risarcimento o in un contenzioso dopo l’acquisto.
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Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informative e non sostituisce una consulenza legale o tecnica riferita al singolo immobile.