Il condominio: un’organizzazione complessa, in cui i diritti e gli interessi dei singoli proprietari coesistono con quelli della collettività. In questo contesto, le decisioni riguardanti le modificazioni e le innovazioni assumono un ruolo centrale.
Nel caso specifico, la Corte di Cassazione (Sentenza n. 917/2024) analizza le conseguenze derivanti dalla trasformazione di porzione del tetto condominiale in terrazza ad uso esclusivo del condomino del piano sottostante. Dirimente capire se trattasi di innovazione di cui all’art. 1120 c.c. o la diversa ipotesi di modificazione ex art. 1102 c.c.
Da un lato le innovazioni coinvolgono opere di trasformazione che modificano l’essenza stessa della cosa comune. Queste devono essere autorizzate dall’assemblea condominiale con una maggioranza qualificata, garantendo così l’interesse collettivo. Dall’altro, le modificazioni rientrano nelle facoltà del singolo condomino, mirando ad ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa comune, rispettando i limiti stabiliti dall’art. 1102 e.e.
Ed ecco allora che
Qualora la modificazione della cosa comune risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art. 1102 c.c., che, sebbene dettato in materia di comunione ordinaria, è applicabile in materia di condominio degli edifici per effetto del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c.
Per tali ragioni la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio mediante idonei materiali
Cass. 14107/2014; Cass. 2126/2021
Ed ecco, allora, che è data piena facoltà al condomino dell’ultimo piano di ricavare una terrazza senza dover passare dalle maggioranze assembleari previste dalla legge essendo, quindi, sua piena facoltà l’uso della cosa comune a condizione che ciò non ne alteri l’uso specifico.