Nel dinamico panorama delle transazioni immobiliari, la stipula di un contratto di compravendita rappresenta un passo cruciale che richiede attenzione e consapevolezza. Al di là dell’entusiasmo per l’acquisto della propria casa, è fondamentale conoscere le potenziali irregolarità che possono minare la validità del contratto stesso, compromettendo il sogno immobiliare.
L’Abitabilità: Un Requisito Indispensabile per un Sogno Abitativo
Un aspetto nodale in materia di compravendita immobiliare è l’abitabilità dell’immobile oggetto del contratto. Tale requisito, oggi attestato mediante la segnalazione certificata di agibilità a seguito del D. Lgs. n. 222/2016, assume un ruolo primario ai fini della validità del contratto stesso.
La Corte di Cassazione, con la recente pronuncia n. 23604/2023, ha affrontato l’importante questione relativa agli effetti sul contratto di compravendita immobiliare dell’assenza del certificato di agibilità. La Suprema Corte ha chiarito che la mancata consegna all’acquirente del certificato di agibilità non determina automaticamente la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore. Tuttavia, l’importanza e la gravità dell’omissione devono essere valutate in relazione al singolo caso concreto, considerando il godimento e la commerciabilità del bene.
In particolare, se l’assenza del certificato deriva da una carenza insanabile che rende l’immobile inidoneo ad assolvere la sua funzione abitativa, l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto per vendita di aliud pro alio. Tale fattispecie si verifica quando il bene oggetto del contratto presenta una difformità sostanziale rispetto a quanto pattuito, tale da incidere significativamente sulla sua destinazione economica e funzionale.
Al contrario, se la mancanza del certificato è dovuta a difformità sanabili, relative ai requisiti igienico-sanitari, di sicurezza o di risparmio energetico, si configura un vizio della cosa venduta. In questo caso, l’acquirente può domandare, alternativamente, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.
Infine, se l’assenza del certificato è puramente formale, dovuta alla mancanza del documento fisico ma con la sussistenza in concreto dei requisiti di abitabilità, il contratto non può essere risolto per tale omissione. L’inadempimento del venditore in questo caso non è considerato sufficientemente grave da determinare uno squilibrio funzionale del contratto.
Conformità Catastale e Urbanistica: Un Binomio Indissolubile per una Tranquillità Immobiliare
Oltre all’abitabilità, la validità del contratto di compravendita immobiliare è strettamente connessa alla conformità catastale e urbanistica dell’immobile. Ai sensi dell’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52 e ss.mm., la nullità consegue all’assenza di una dichiarazione, resa dagli intestatari, attestante la conformità dello stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
La conformità catastale si declina in due profili fondamentali:
Conformità catastale oggettiva: Corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la sua rappresentazione catastale.
Conformità catastale soggettiva: Identità tra la persona dell’alienante e l’intestatario catastale del bene immobile.
L’obbligo di conformità catastale, inteso come completa rispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile e le informazioni contenute nei documenti catastali, assume un ruolo cruciale nella prevenzione e nella sanzione di atti non conformi allo stato di fatto dell’immobile, in relazione anche ad eventuali violazioni della disciplina urbanistica (Cass. 3089/2020).
Per quanto concerne la conformità urbanistica, da intendersi come corrispondenza dell’immobile alle pratiche edilizie di costruzione e/o ristrutturazione, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, ha statuito che il contratto di compravendita è nullo solamente se:
- Non sono menzionati al suo interno gli estremi dei titoli edilizi dell’immobile (permessi di costruire, concessioni edilizie, etc.).
- L’immobile presenta difformità insanabili rispetto a tali titoli.
- L’immobile è stato edificato in zone soggette a vincoli paesaggistici o ambientali senza la necessaria autorizzazione.
- L’immobile è stato costruito in difformità dalle prescrizioni urbanistiche e la difformità non è sanabile.
- In caso di difformità sanabili, l’acquirente può richiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, a seconda della gravità della violazione.
Conclusione: Naviga Sicuro con Consapevolezza
Acquistare un immobile rappresenta un investimento importante e un passo significativo verso la realizzazione dei propri sogni. Per navigare sicuri nel mare delle compravendite immobiliari, è fondamentale prestare attenzione alle potenziali irregolarità che possono minare la validità del contratto e la tranquillità futura.
L’abitabilità, la conformità catastale e la conformità urbanistica rappresentano i capisaldi per una compravendita serena e consapevole. Conoscere questi aspetti e richiedere le opportune verifiche al venditore consente di tutelare i propri diritti e di evitare spiacevoli sorprese.
Ricorda, la consapevolezza è la tua bussola per un acquisto immobiliare sicuro e senza imprevisti.