Negli ultimi tempi e alla luce della recente emergenza sanitaria, è sorta la necessità di un’analisi inerente il problema dell’esigibilità dei canoni di locazione in caso di sublocazione (espressa) dell’immobile.
Tale analisi andrà affrontata alla luce di alcuni elementi fondamentali:
- Le possibilità offerte dalla normativa;
- La forma giuridica del contraente (persona fisica o Partita Iva)
- La situazione di impossibilità in concreto
La situazione che si sta delineando coinvolge, tipicamente, le attività commerciali (negozi) che, a fronte di ingenti canoni di locazione, sono obbligate (per decreto espresso) alla chiusura dell’attività e, quindi, impossibilitate a far fronte alle obbligazioni assunte con il locatore.
Al contrario, la locazione turistica non è stata oggetto di un divieto esplicito “dell’attività” che, quindi, potrebbe benissimo essere portata avanti.
Si pone, quindi, il problema di capire se, al pari di un negozio, il conduttore (o meglio il sublocatore) possa richiedere la sospensione del quantum dovuto al proprietario dell’immobile. Detto in altre parole occorre interrogarsi sulla possibilità di invocare, in assenza di accordi specifici, il principio della “forza maggiore” per sospendere il pagamento dei canoni d’affitto.
1. Le possibilità offerte dalla normativa
Nel nostro ordinamento, al contrario di altri, la forza maggiore non gode di autonomo rilievo come causa legittimante la sospensione della prestazione dovuta. L’attenzione, quindi, deve spostarsi ai principi del Codice Civile per quanto attiene all’impossibilità sopravvenuta della prestazione per cause non imputabili alle parti; in particolare ai principi degli artt. 1256 e 1467.
L’art. 1256 prevede che l’obbligazione si estingue quando, per causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa “impossibile”; se tale impossibilità è solo temporanea, il debitore, nelle more della stessa (!), non è responsabile del ritardo nell’adempimento.
Nel caso che interessa l’impossibilità sarebbe temporanea senza che, quindi, si possa muovere al locatore un rimprovero per il mancato adempimento di quanto dovuto.
Questione diversa, invece, quella che interessa l’eccessiva onerosità del contratto; in questo caso l’art. 1467c.c. dispone che:
“Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458.
La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto.
La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.
In questo caso il presupposto essenziale non è l’impossibilità di adempiere ma la grave alterazione di equilibrio tra il valore delle prestazioni corrispettive (godimento dell’immobile contro canone) causata da “avvenimenti straordinari, imprevedibili e successivi all’inizio del rapporto contrattuale. Come osservato, quindi, la normativa permette di tutelare gli interessi del contraente “indebolito”, da un lato, giustificando la sospensione del pagamento dei canoni e, dall’altro, permettendo la risoluzione del contratto con eventuale modifica delle condizioni esistenti (riduzione del quantum).
2. Forma giuridica del contraente (persona fisica/Partita Iva)
Le situazioni delineate dovranno, poi, calarsi nell’analisi del caso concreto: sarà necessario analizzare la “natura” del conduttore-sublocatore, persona fisica o Partita Iva.
Considerazione non priva di rilievo dal momento che, nel primo caso, sarà necessario dimostrare che il contratto era stato sottoscritto esclusivamente per motivi “speculativi” mentre, nel secondo, risulterà intrinseca nel fatto che il contraente abbia avviato il rapporto per motivi di tipo commerciale.
Volendo semplificare, sarà necessario che nel contratto sia esternato l’intento del conduttore “privato” o che, quantomeno, vi sia la possibilità concreta di dimostrare che il proprietario dell’immobile era ben edotto delle intenzioni “speculative” che si intendevano porre in essere.
lendo semplificare, sarà necessario che nel contratto sia esternato l’intento del conduttore “privato” o che, quantomeno, vi sia la possibilità concreta di dimostrare che il proprietario dell’immobile era ben edotto delle intenzioni “speculative” che si intendevano porre in essere.
3. La situazione di impossibilità in concreto
Come detto, al contrario di alcune attività commerciali non esiste un divieto che interessi le attività ricettive ed anzi le stesse sono fra le poche ad avere un’autorizzazione esplicita. L’attenzione dovrà, quindi, spostarsi sull’impossibilità “indiretta” e cioè sul fatto che, seppur potendo, la richiesta della clientela era pari a zero.
In questo caso la dimostrazione potrà essere data allegando una serie di indici da cui desumere che si è stati impossibilitati nella propria attività; in questo senso, ad esempio:
- L’analisi del calendario di Booking (o altra Ota) da cui sia ben visibile il numero di cancellazioni;
- La circostanza che il turismo straniero era sottoposto ad un divieto di volo verso l’Italia o, al contrario, al rientro dall’Italia;
- Il fatto che la ”zona rossa” sia stata, poi, estesa a tutta l’Italia e, quindi, fosse impossibile ricevere ospiti.
Le soluzioni prospettate, naturalmente, non operano in automatico ma sono estrinsecazioni delle facoltà che fanno capo ai conduttori in caso di contestazione da parte dei rispettivi locatori. Un consiglio che mi trovo a dare consiste nell’inviare, a mezzo Raccomandata a/r, una comunicazione al proprietario dell’immobile dando atto della gravità della situazione in essere e della sua imprevedibilità chiedendo, quindi, di:
- poter sospendere il canone di locazione;
- ottenere una riduzione del canone;
- risolvere il contratto.
Tali soluzioni andranno, naturalmente, bilanciate caso per caso analizzando gli interessi in gioco e le considerazioni inerenti le prospettive di “riapertura” della propria attività.
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