La sentenza della Cassazione n. 20548/2025
Il tema dell’uso esclusivo del lastrico solare condominiale è stato di nuovo affrontato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 20548 del 21 luglio 2025.
La Suprema Corte ha chiarito che il condòmino che ha l’uso esclusivo del lastrico non può concederlo a terzi, né autorizzare installazioni o costruzioni (come antenne televisive o di telefonia mobile), senza il consenso unanime degli altri condòmini, ai sensi dell’art. 1108, comma 3, c.c.
La vicenda giudiziaria
Il caso trae origine a Genova, dove il Tribunale aveva dichiarato illegittima la cessione in comodato per trent’anni di una porzione di lastrico solare.
La società cedente era titolare dell’uso esclusivo in base al regolamento condominiale, ma non aveva acquisito l’unanimità dei consensi. Per questo motivo, oltre all’annullamento del contratto, era stata condannata anche al risarcimento del danno.
La decisione era stata poi ribaltata dalla Corte d’Appello, che aveva ritenuto l’uso esclusivo un diritto reale trasferibile, richiamandosi alla Cassazione n. 24301/2017.
L’intervento della Suprema Corte
La Cassazione ha annullato la sentenza d’appello, ribadendo che le Sezioni Unite (sent. n. 28972/2020) hanno escluso la possibilità di creare diritti reali atipici in materia condominiale.
Il lastrico solare resta una parte comune (art. 1117 c.c.) e l’uso esclusivo previsto dal regolamento non è un diritto reale autonomo, ma una deroga convenzionale all’art. 1102 c.c.
Pertanto, qualunque concessione a terzi che incida sul bene comune richiede l’accordo unanime dei condòmini.
L’uso esclusivo e l’art. 1126 c.c.
La Corte ha richiamato anche l’art. 1126 c.c., che disciplina l’uso esclusivo del calpestio del lastrico solare. Questo diritto, paragonabile a una servitù, non limita i diritti degli altri condòmini, i quali non potrebbero comunque accedere al lastrico.
Diversa, invece, è la situazione in cui l’usuario esclusivo consenta a terzi di installare strutture permanenti: in questo caso viene modificata la cosa comune e diventa indispensabile il consenso unanime.
Il principio di diritto ribadito
La Cassazione ha quindi affermato un principio chiaro e vincolante:
Il condòmino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare non può concederlo a terzi né autorizzare installazioni senza il consenso unanime dei condòmini.