Negli ultimi mesi si parla molto di “sfratti più rapidi” e di immobili liberati “in quindici giorni”. L’espressione è efficace, ma rischia di creare aspettative che, almeno in parte, non trovano riscontro nella realtà delle procedure.
Il riferimento è al disegno di legge approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026, collegato al cosiddetto Piano Casa, che interviene sulle procedure di rilascio degli immobili. Si tratta, però, di un disegno di legge: non è ancora in vigore e dovrà essere esaminato dal Parlamento.
Vale quindi la pena fare chiarezza, distinguendo ciò che cambia davvero da ciò che, soprattutto in tema di sfratto per morosità, rischia di restare sostanzialmente invariato nella pratica.
L’obiettivo dichiarato del DDL: ridurre i tempi del rilascio
Il punto di partenza del legislatore è noto: le procedure di rilascio degli immobili in Italia sono spesso lente e farraginose. In molti casi, tra la fine del contratto o l’insorgere della morosità e il rientro effettivo del proprietario in possesso dell’immobile, passano mesi o addirittura anni.
Il disegno di legge nasce quindi con l’intento di:
- accelerare i tempi;
- semplificare alcuni passaggi procedurali;
- rafforzare la tutela del proprietario, soprattutto nei casi di occupazione senza titolo.
Ed è proprio su questi ultimi aspetti che la riforma appare più incisiva.
Dove il DDL incide davvero: fine locazione e occupazioni abusive
La novità più rilevante è l’introduzione della nuova ingiunzione di rilascio per finita locazione, che sostituisce, in molti casi, la tradizionale convalida di licenza per finita locazione.
In sostanza, il proprietario potrà chiedere al giudice un provvedimento di rilascio con tempi molto più stretti, anche prima della scadenza del contratto, ottenendo un titolo esecutivo che diventa efficace allo scadere della locazione.
Ancora più significativo è l’intervento sulle occupazioni abusive. Il DDL amplia i titoli esecutivi, consentendo in determinati casi di procedere al rilascio anche sulla base di atti notarili o di proprietà trascritti, senza dover attendere una sentenza di merito.
Qui l’impatto pratico potrebbe essere rilevante, perché si interviene su una delle situazioni più problematiche del sistema.
La penale per il ritardo nel rilascio
Il disegno di legge introduce anche una penale economica pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell’immobile (o, in mancanza di canone, in base al valore di mercato).
Si tratta di una misura pensata come deterrente, ma che nella pratica rischia di avere un’efficacia limitata proprio nei casi più critici, cioè quelli di insolvenza reale: chi non paga l’affitto, spesso, non è nemmeno in grado di sostenere ulteriori penali.
Sfratto per morosità: cosa cambia sulla carta
È sullo sfratto per morosità che il DDL mostra i suoi limiti più evidenti.
Il legislatore interviene sull’art. 55 della legge n. 392/1978, cioè sulla norma che consente all’inquilino di sanare la morosità in sede giudiziale (il cosiddetto termine di grazia).
Le modifiche previste sono chiare:
- il termine ordinario concesso dal giudice si riduce da 90 a 45 giorni;
- nei casi particolari legati a gravi difficoltà economiche sopravvenute, il termine massimo passa da 120 a 60 giorni;
- il numero di sanatorie possibili in quattro anni scende da tre a due.
Formalmente, quindi, il termine di grazia viene effettivamente ridotto.
Perché, nella pratica, lo sfratto per morosità resterà lento
Il punto centrale, però, è un altro: la struttura del procedimento di sfratto per morosità non cambia.
Restano invariati:
- la convalida di sfratto;
- la possibilità di opposizione;
- soprattutto la fase esecutiva, che continua a dipendere da ufficiali giudiziari, accessi programmati, rinvii e disponibilità della forza pubblica.
Nella prassi quotidiana, il vero collo di bottiglia non è il termine di grazia in sé, ma ciò che accade dopo.
Se l’inquilino non paga nemmeno entro 45 o 60 giorni – situazione tutt’altro che rara – il procedimento prosegue come prima, con tempi che non vengono realmente accorciati dal nuovo DDL.
In altre parole, la riforma stringe i termini, ma non incide sui fattori strutturali che rallentano lo sfratto per morosità.
Un intervento più simbolico che risolutivo
Alla luce di tutto questo, il disegno di legge appare sbilanciato:
- incisivo sulle occupazioni abusive e sulla fine della locazione;
- debole sullo sfratto per morosità, dove le modifiche rischiano di essere più simboliche che realmente efficaci.
Ridurre il termine di grazia può avere un valore politico e comunicativo, ma difficilmente cambierà l’esperienza concreta di proprietari e operatori del diritto.
Attenzione allo slogan “sfratti in 15 giorni”
Un’ultima precisazione è fondamentale: parlare di “sfratti in 15 giorni” come regola generale è fuorviante.
Quel termine riguarda il provvedimento del giudice, non l’intero percorso che va dal mancato pagamento alla liberazione effettiva dell’immobile. Inoltre, il DDL non è ancora legge e potrebbe subire modifiche nel corso dell’iter parlamentare.
In conclusione il nuovo disegno di legge sugli sfratti rappresenta un tentativo di accelerare un sistema che da anni mostra evidenti criticità. In alcuni ambiti –soprattutto occupazioni abusive e fine locazione – le novità sono rilevanti.
Per lo sfratto per morosità, invece, l’impatto sarà probabilmente limitato: i termini si accorciano, ma i problemi strutturali restano.
Come spesso accade, la velocità promessa dalla norma rischia di scontrarsi con la lentezza dell’esecuzione.
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