Negli ultimi anni gli affitti brevi — come Airbnb, locazioni turistiche o piccoli B&B familiari — sono diventati una soluzione molto diffusa. Molti proprietari scelgono di mettere a reddito il proprio appartamento, ma questa scelta può entrare in conflitto con le regole del condominio, soprattutto se il regolamento contiene limiti all’uso degli immobili.
Una domanda frequente è: un regolamento condominiale può vietare gli affitti brevi?
Una recente sentenza della Corte d’Appello di Milano (6 giugno 2025, n. 1630) offre una risposta molto chiara.
Il caso: affitto breve contro condominio
Una proprietaria aveva iniziato a locare il proprio appartamento a turisti. Il condominio riteneva che questa attività violasse l’articolo del regolamento che prevedeva l’uso delle unità immobiliari solo come “abitazione civile, ufficio o studio professionale”.
Per questo motivo aveva avviato un’azione giudiziaria per far cessare l’attività.
La posizione del condominio
Secondo il condominio, i servizi offerti dalla proprietaria — pulizia, biancheria, set cortesia, uso di piscina e garage — trasformavano l’affitto breve in una vera attività ricettiva, paragonabile a un albergo o a un affittacamere.
Inoltre, il condominio sosteneva che questo via vai di ospiti compromettesse la tranquillità degli altri residenti.
La sentenza: gli affitti brevi non sono vietati se il regolamento non lo dice chiaramente
La Corte d’Appello ha dato ragione alla proprietaria.
La decisione si basa su due principi molto importanti.
1. Serve un divieto esplicito
Il regolamento condominiale elencava usi consentiti e alcune attività vietate (come scuole di musica, circoli, attività rumorose).
Non era però presente un divieto specifico relativo ad attività alberghiere, B&B o affitti brevi.
In materia condominiale, i giudici hanno ribadito che:
- le limitazioni all’uso della proprietà privata devono essere chiare e precise;
- i divieti non possono essere interpretati per analogia.
Senza un divieto scritto e inequivocabile, l’affitto breve è consentito.
2. L’attività non aveva caratteristiche “alberghiere”
La Corte ha stabilito che servizi come lenzuola, asciugamani, cestino colazione e pulizia finale non bastano per definire l’attività come imprenditoriale o simile a una pensione.
Mancavano infatti elementi tipici degli alberghi, come:
- cambio periodico della biancheria;
- riordino quotidiano;
- servizio di bar o ristorante.
Anche la presunta violazione della tranquillità condominiale non era supportata da prove concrete.
Affitti brevi o attività imprenditoriale? La differenza è fondamentale
La giurisprudenza distingue chiaramente tra:
Locazione breve (non imprenditoriale)
- affitto di un immobile arredato;
- servizi essenziali minimi (pulizia finale, biancheria iniziale);
- generalmente ammessa, salvo divieto esplicito.
Attività ricettiva imprenditoriale (B&B, affittacamere, albergo)
- presenza di una struttura organizzata;
- servizi aggiuntivi e continuativi come colazione strutturata, riordino camere, reception;
- può essere vietata dal regolamento, se espressamente previsto.
Sul punto è significativa anche una recente decisione della Corte d’Appello di Roma (2 giugno 2025, n. 3419), che ribadisce la necessità di valutare l’effettivo livello di organizzazione dell’attività.
Cosa deve fare chi vuole avviare un affitto breve in condominio
Prima di iniziare, la cosa più importante da fare è leggere il regolamento condominiale.
- Se non c’è un divieto specifico, l’attività è normalmente consentita.
- Se è un’attività imprenditoriale strutturata, o se provoca disagi concreti e provabili (rumori, disturbo, passaggio continuo di estranei), il condominio può agire a tutela della civile convivenza.
Conclusione
Questa sentenza conferma un principio fondamentale:
un regolamento di condominio può vietare gli affitti brevi solo se il divieto è espresso, chiaro e inequivocabile.
Gli affitti brevi non possono essere vietati “per analogia” o solo perché giudicati fastidiosi, se non esiste una clausola specifica.
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