Si ritiene spesso che gli spazi costruiti al di sotto di un edificio fuori terra possano godere di un regime di favore, come l’esenzione totale e automatica dal conteggio delle volumetrie o addirittura che possano essere considerati “liberi”, in quanto la loro mancata percezione non comporterebbe alcun effetto ambientale o urbanistico.
In linea generale i locali, gli spazi e i manufatti realizzati al di sotto del livello del terreno rientrano nella volumetria, a meno di specifiche eccezioni previste dal regime di edilizia libera, e quindi di modesta rilevanza urbanistico-edilizia.
Tuttavia, nel caso delle porzioni di edificio da progettare o verificare, è sempre necessario distinguere tra il criterio di dimensionamento basato sulla volumetria e quello basato sulle superfici, sia lorde che accessorie. Ai fini del calcolo dei carichi urbanistici, negli strumenti urbanistici e nei piani regolatori si fa di solito riferimento alle superfici lorde. È quindi rilevante notare che trasformare una superficie accessoria in superficie lorda costituisce un intervento urbanisticamente rilevante.
Nel panorama giuridico italiano, la recente pronuncia del Consiglio di Stato, numero 8358/2023 ha posto l’attenzione su una delicata questione riguardante le costruzioni interrate e la loro regolarità urbanistica ed edilizia.
La controversia riguardava un ricorso presentato da due proprietari di un terreno agricolo nel Comune di Montecchio Maggiore contro il Comune stesso. Avevano interposto appello contro una sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto che aveva rigettato il loro ricorso contro il diniego di sanatoria e l’ordinanza di demolizione di un locale interrato realizzato in difformità rispetto al progetto approvato.
La parte appellante contestava il rifiuto della sanatoria, sostenendo che il locale interrato, pur non trovandosi direttamente sotto l’edificio principale, costituiva un’unica struttura con quest’ultimo e contribuiva all’isolamento e alla preservazione delle fondazioni. Inoltre, facevano riferimento a un’interpretazione delle normative più recenti per sostenere la legittimità dell’opera.
Il Consiglio di Stato ha respinto gli argomenti presentati dagli appellanti, confermando la decisione del TAR Veneto, sottolineando che le costruzioni interrate devono essere considerate come nuove costruzioni se incidono sull’assetto urbanistico, indipendentemente dalla loro posizione rispetto al piano di campagna. Del pari, il riempimento con terreno di un volume interrato non lo rende irrilevante dal punto di vista urbanistico-edilizio, in quanto rimane un volume sotterraneo.
Il Consiglio di Stato ha inoltre chiarito che il vincolo idrogeologico sul terreno dove è ubicata l’opera interrata conferma l’importanza della sua valutazione dal punto di vista della tutela dell’ambiente fisico.
Infine, la decisione ha affrontato la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con una pecuniaria (ex art . 34 D.P.R. 380/2001), sottolineando che spetta all’amministrazione competente valutare questa opzione nella fase esecutiva del procedimento.
Questa sentenza del Consiglio di Stato fornisce importanti chiarimenti sulle costruzioni interrate e la loro legalità, mettendo in luce l’importanza della conformità alle normative edilizie e urbanistiche vigenti.