Che cos’è l’agibilità (e perché conta nella compravendita)
Quando si acquista un immobile, spesso si dà per scontato che sia “agibile”, cioè idoneo all’uso per cui è destinato. Ma cosa succede se il venditore non consegna il certificato di agibilità?
In Italia, la normativa ha subito modifiche nel tempo:
- Prima si parlava di abitabilità per le case e di agibilità per altri immobili;
- Oggi il riferimento unico è l’agibilità, disciplinata dall’art. 24 del DPR 380/2001;
- Dal 2016, il rilascio non è più automatico ma avviene tramite la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).
Molti ancora usano i termini agibilità e abitabilità come sinonimi, ma è importante capire cosa rappresentano: la prova che l’immobile rispetta le normative su igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico.
Cosa succede se manca il certificato di agibilità
La mancanza del certificato non comporta automaticamente la nullità del contratto. Tuttavia, può dare origine a contestazioni, soprattutto se:
- Il certificato non esiste, perché l’immobile ha vizi gravi (es. mancanza del collaudo statico);
- Il certificato è ottenibile, ma non è stato richiesto per negligenza;
- Il certificato non è stato menzionato nel preliminare o nel rogito, lasciando dubbi sull’effettiva regolarità dell’immobile.
⚠️ In assenza di specifiche clausole nel contratto, la mancanza di agibilità non rende nullo l’atto, ma può configurare inadempimento o vendita di cosa diversa da quella pattuita (aliud pro alio).
Quando si può chiedere la risoluzione del contratto
La Corte di Cassazione (sent. n. 32944/2024 e 23604/2023) ha chiarito che non basta l’assenza formale del certificato per chiedere la risoluzione. Serve un’analisi concreta.
Si può parlare di inadempimento grave quando:
- L’immobile non rispetta i requisiti igienico-sanitari minimi e non è sanabile;
- Ci sono vizi strutturali non regolarizzabili;
- L’immobile è inutilizzabile per lo scopo abitativo o commerciale;
- Le condizioni del bene sono radicalmente diverse da quanto promesso.
Esempio pratico:
Un’abitazione che non rispetta l’altezza minima prevista dal D.M. 5 luglio 1975 non è regolarizzabile. In questo caso, la vendita può essere risolta per consegna di un bene inidoneo all’uso (aliud pro alio).
Attenzione anche alla prescrizione e ai termini per agire
Chi acquista ha l’onere di contestare l’assenza di agibilità nei tempi previsti dalla legge. I rimedi sono:
- Risoluzione del contratto per inadempimento;
- Risarcimento del danno per vizi non dichiarati.
Ma attenzione: non tutti i vizi permettono la risoluzione. La valutazione deve tener conto:
- dell’utilizzo attuale e futuro del bene;
- della possibilità di sanare l’irregolarità;
- dell’impatto sull’abitabilità e sulla commerciabilità.
E per gli immobili costruiti prima del 2003?
Un tema dibattuto riguarda gli edifici anteriore al DPR 380/01. La Cassazione ha ricordato che già il R.D. 1265/1934 prevedeva l’autorizzazione all’uso da parte del sindaco. Anche se la disciplina è cambiata, la mancanza di agibilità resta rilevante dal punto di vista sostanziale.
Quindi, se un immobile non ha mai avuto agibilità, è opportuno verificarne:
- l’idoneità statica;
- la conformità degli impianti;
- la regolarità urbanistica.
Altrimenti, il rischio è ritrovarsi con un bene non utilizzabile o con pesanti spese di regolarizzazione a carico dell’acquirente.
Conclusioni: cosa fare prima di comprare (o vendere) un immobile
👉 Per chi vende: accertarsi della presenza della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), o chiarire con precisione lo stato dell’immobile già nel contratto preliminare.
👉 Per chi compra: chiedere copia del certificato già nelle trattative, o far inserire specifiche clausole nel contratto che condizionino l’acquisto al rilascio della SCA.
💡 Ricorda: la mancanza di agibilità non è di per sé causa di nullità del contratto, ma può diventare un problema giuridico ed economico molto serio.
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